Juan Fernández: “Potenciar el alquiler puede ser una de las mejores medidas”

“Los problemas de competitividad y productividad pueden prolongar la crisis”

El investigador del Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (IVIE), Juan Fernéndez de Guevara, ha sido uno de losencargados de participar en el estudio sobre la evolución del sector inmobiliario en España, que el Instituto elaboró conjuntamente con Funcas.

¿Qué va a pasar a corto plazo en relación con los precios, las ventas y el empleo en el sector?

Lo que se generó es un exceso de viviendas por encima del número que serían necesarias por factores estrictamente demográficos o de medio plazo. En este contexto, el ajuste normal en este mercado será tendente a la reducción del exceso de oferta de viviendas gracias a la reducción de los precios. En teoría conformeel valor baje se deberían reanimar las compras. Ahora bien, el aumento de las venta de vivienda no necesariamente llevaría asociado un incremento del empleo en el sector debido, precisamente, al exceso de oferta de inmuebles. Sin embargo, en la actual coyuntura, otros factores pueden provocar que, pese a la reducción en los precios, el ajuste tardase todavía en llegar. Teniendo en cuenta que la compra de viviendas suele realizarse utilizando préstamos, mientras el sector financiero, especialmente las cajas de ahorros, no superen las dificultades que atraviesan, será difícil que el crédito fluya.

¿Debería estar parado el sector mientras no se da salida al gran stock de vivienda?

En efecto, esa sería la situación lógica. ¿Qué promotor iniciará la construcción de nuevas viviendas cuando existen tantas por vender?

Este mismo ciclo se dió en la segunda mitad de los años ochenta, pero su fase expansiva tuvo una duración menor. Precisamente porque son ciclos económicos, ¿va a volver a pasar?

La vivienda no solo se adquiere para satisfacer necesidades de alojamiento, también es una inversión. Como cualquier inversión se valora por la rentabilidad futura que se obtendrá de ella. En la medida en que esta rentabilidad depende de las expectativas del precio futuro, el sector inmobiliario es propicio a la generación de burbujas. Además, los efectos especulativos son más intensos que en otros mercados.

Uno de los “combustibles” de la burbuja fue la disponibilidad de abundante financiación, pero, realmente, ¿de quién fue la culpa?

Yo creo que entre todos la mataron, pero ella sola se murió. Es cierto que las entidades financieras daban muchas facilidades para la compra de vivienda, pero nadie obligaba a los clientes a aceptar los préstamos, ni a los empresarios del sector a iniciar nuevas promociones, ni a los ayuntamientos a urbanizar nuevas zonas. Todo el proceso era racional, mientras la burbuja se inflaba todos ganaban.

Después de observar a la economía pasar por situaciones similares, muchos diagnosticaron el pinchazo de la burbuja, ¿por qué no se hizo nada? ¿No había otras inversiones alternativas que no conllevaran tanto riesgo?

Precisamente la dificultad para parar estas situaciones es que es una situación en la que todos los agentes están actuando de forma lógica. ¿Cuánta gente conocemos que en estos años compraron sobre plano una nueva casa y cuando, dos años más tarde, les dieron las llaves vendieron la vieja? El aumento de los precios fue tal que con la venta de la vivienda de la que eran propietarios dos años más tade prácticamente se podía pagar la vivienda nueva. En la monografía del Ivie se muestra que la rentabilidad de las empresas del sector de la promoción inmobiliaria llegó prácticamente al 25% anual. Ninguna otra actividad productiva podía competir con estas rentabilidades.

¿La lenta recuperación de nuestro país de la crisis con respecto a otros se debe a la importancia de este sector en nuestra economía?

Sin duda alguna, el sector inmobiliario representó un porcentaje de la actividad y del empleo muy superior en España al de otros países de nuestro entorno. Sin duda esto ha propiciado que el ajuste sea también más intenso. Sin embargo, hay otros factores que inciden en que la crisis en España esté siendo más larga e intensa. En primer lugar, la economía española sufre un problema de sobreendeudamiento. La capacidad para hacer frente a nuestro elevado endeudamiento exterior se debe a un problema que viene de bastante más atrás que el exceso de concentración de nuestra economía en el sector inmobiliario. Los problemas de competitividad y productividad que sufrimos son los que pueden frenar el crecimiento económico futuro y pueden prolongar los efectos de la crisis.

Hace unos días la ministra de Vivienda anunció la retirada de las ayudas para la compra de vivienda protegida y una potenciación de las ayudas al alquiler. ¿Le parece una buena medida?

Sin duda alguna potenciar el mercado de alquiler puede ser una de las mejores medidas que se pueden adoptar. España es uno de los países donde el régimen de vivienda en propiedad es mayoritario, y el alquiler es reducido.

Fuente: http://www.xornal.com