ALQUILER CON OPCIÓN A ¿QUÉ?

En los últimos tiempos se ha puesto de moda la compra de propiedades en alquiler con opción a compra, es un sistema que permite ir pagando un alquiler descontando total o parcialmente esas rentas del precio de compra, es un buen modo de ahorrar o de pagar la entrada del piso a plazos y al mismo tiempo aportar ese 20% del precio que hoy en día los bancos no quieren financiar.

En estos momentos muchos promotores se han lanzado a ofertar sus propiedades por este sistema para al menos ir cubriendo las cuotas hipotecarias de sus promociones y además garantizarse una posibilidad de venta futura, lo que no esta tan claro es si la oferta de este sistema ha despertado la demanda o si la demanda es la que ha provocado el auge de este tipo de oferta.
El comprador además de los beneficios de ir ahorrando mientras vive en la casa y los beneficios a la hora de tramitar su crédito ve en este sistema una forma de dejar una puerta abierta a comprar otra propiedad en el futuro si el precio sigue bajando, el comprador en estos momentos ante la situación inmobiliaria y económica tiene miedo a precipitarse.

No hay que olvidar que el contrato de alquiler con opción a compra obliga al vendedor a vender a un precio, plazo y condiciones determinadas pero no obliga al comprador, el único perjuicio para el comprador es perder el depósito de la opción y las rentas, pero es una perdida menor si como vaticinan algunos analistas el precio de la vivienda sigue bajando en el futuro.

La venta por este sistema empezó a funcionar a partir del segundo semestre del 2008, en ese momento la crisis ya era acuciante y las previsiones no eran positivas, en estos momentos prácticamente todos los contratos de alquiler con opción a compra son inasumibles por los compradores o se están renegociando a la baja, nadie esperaba que a fecha de hoy la situación hubiese llegado a este extremo.

En el mercado actual se encuentran pisos iguales o mejores al comprometido por esas fechas y a precios tan bajos que permiten a los compradores renunciar a la opción e incluso a las rentas aportadas durante estos meses y además salir ganando.

Hipotéticamente el vendedor tiene todas las de perder en la situación actual, pero:

¿Qué pasaría si el mercado se recupera?
¿Qué penalización supone para el vendedor incumplir el contrato unilateralmente?

En el caso que un promotor o vendedor por este sistema quiera renunciar a la venta debería reintegrar el precio de la opción al comprador y en algunos casos indemnizar con una cantidad equivalente al precio de dicha opción, pero no tiene obligación a reintegrar las rentas o la parte deducible del precio de estas rentas. En el supuesto de que el precio de la vivienda se recupere esta mínima indemnización más el importe de las rentas acumuladas pueden ser una tentación muy interesante para no vender.
Un ejemplo, si un cliente compro un piso de dos habitaciones el año 2008 por 200.000€ con una renta de 500€ mensuales un plazo de dos años y un pago a cuenta de la opción de 5.000€, en estos momentos no compraría de ninguna manera porque a fecha de hoy puede encontrar pisos similares por poco más de 150.000€ pudiendo permitirse renunciar a los 12.000€ de rentas acumuladas y a los 5.000€ que dio como señal y además comprar un piso mejor y más barato, en este momento todos estos contratos se están renegociando por que el propietario necesita vender.

Imaginemos la misma situación con un piso idéntico comprado hoy con ese mismo precio y condiciones, ¿Qué pasaría si el precio de la vivienda sube?, el promotor el año 2012 ve posibilidad de venta del piso por 240.000€, indemniza con 5.000€ más otros 5.000€ pero se queda con los 12.000€ acumulados de las rentas y puede vender por 40.000€ más del precio pactado, evidentemente cancelaran el contrato por que durante estos dos años han financiado su deuda con nuestra renta mensual y no nos la van a devolver y además su beneficio es mucho mayor que la indemnización que deben abonarnos.

Así que, cuidado con el alquiler con opción a compra, no es ningún chollo ni una panacea, en el momento en que veamos repuntar el precio de las viviendas no esperemos al límite de la opción o estaremos tentando al vendedor a incumplir el contrato, si el precio repunta os aconsejo comprar lo antes posible y si en estos momentos queréis formalizar una operación de este tipo analizad cuidadosamente la penalización por incumplimiento por parte del vendedor y si es posible formalizad el contrato de opción a compra ante Notario inscribiéndolo en el Registro de la Propiedad, es la mejor garantía para vuestra inversión.

Gabriel Aznar Gomila


Delegado en Menorca de la Asociación Balear de Asesores Inmobiliarios (ABAI)

Delegado en Menorca de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI)

Fuente: http://openhousemenorca.blogspot.com/2010/06/alquiler-con-opcion-que.html