Blog inmobiliario de alquiler: El `desahucio exprés´ animará desde diciembre el mercado del alquiler

El propietario de una vivienda podrá desalojar al inquilino que no pague la renta en tan solo un mes. Recuperará el piso si es para que habite en él el cónyuge divorciado o un familiar directo

A partir del mes de diciembre el propietario de una casa alquilada podrá echar a un inquilino moroso en tan solo un mes. Esta es una de las principales medidas de la nueva legislación que entrará en vigor el próximo 24 de diciembre y pretende animar el mercado del alquiler ±se calcula que en la capital aragonesa hay 40.000 pisos vacíos± anticipándose al miedo de los propietarios a un largo proceso de desahucio.

Bajo el epígrafe de Medidas de fomento y agilización del alquiler y de eficiencia energética de los edificios, la ley incluye una serie de reformas que pretenden agilizar dicho mercado. De este modo, entra en vigor la nueva norma estatal que modifica el mercado del alquiler y que, entre otras medidas, permitirá el desahucio exprés del inquilino moroso pasado solo un mes desde la notificación del impago.

Así, por ejemplo, el arrendador «puede comprometerse a perdonar al inquilino toda o parte de la deuda y de las costas con tal de que desaloje voluntariamente la vivienda dentro del plazo que se le marque. Un plazo que no puede ser inferior a quince días desde que se notifica la demanda », explican desde la Unión de Consumidores de Aragón (UCA). Aunque llegado el caso del desalojo forzoso, la nueva ley reduce de dos meses a solo uno el plazo que debe transcurrir entre el momento en que el arrendador exige al arrendatario, siempre por escrito para que quede constancia, el pago de las deudas atrasadas y la presentación de una demanda judicial.

QUITAR EL MIEDO / El caso es que la reforma, aprobada el 24 de noviembre, va especialmente dirigida a quitar el miedo que tienen los propietarios de los pisos para poner en alquiler las viviendas vacías y protegerles en caso de que surjan problemas. Y es que la ley también facilita al dueño de la casa la posibilidad de recuperarla en caso de que la necesite para uso propio o de un familiar. «Hasta ahora, cuando un propietario tenía una vivienda arrendada solo podía recuperarla antes del plazo pactado en el contrato con el inquilino en caso de que fuese a utilizarla él mismo como vivienda permanente. A partir del 24 de diciembre próximo, el arrendador también puede acceder si van a vivir en ella, con carácter permanente, familiares en primer grado de consanguinidad o su cónyuge, en caso de divorcio o nulidad matrimonial».

PLAZOS / Para ello será necesario que figure expresamente en el contrato y que se ocupe la vivienda antes de tres meses. Si no se ocupa en ese plazo, el arrendador debe devolver la vivienda al antiguo inquilino e indemnizarle por los gastos del desalojo, o, si el arrendatario lo prefiere, darle una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaran por cumplir hasta los cinco.

En cuanto a las acciones de desahucio, bien sea por falta de pago o por finalización legal del contrato, se tramitarán por juicio verbal. Tal y como explican desde la Unión de Consumidores (UCA) también se tramitarán por juicio verbal las reclamaciones de rentas derivadas del arrendamiento cuando no se acumulen al desahucio, ya que anteriormente se tramitaban por el juicio ordinario, más largo en el tiempo y más caro. Las reclamaciones de cantidad inferiores a 900 euros no precisan de la intervención de abogado y procurador.

Fuente: http://www.elperiodicodearagon.com

1 comentarios:

Arrenta
1 de diciembre de 2009 a las 10:06: La verdad es que, después de analizar detalladamente el texto legal, creemos que no representará, en la práctica, grandes cambios con la actual situación, ni permitirá acelerar los procesos, a no ser que se acompañen de nuevas reformas y, sobre todo, de más medios materiales y personales en los Juzgados que es donde, a la postre, reside el mayor retraso.

Sí es cierto que hay algún avance positivo. Por un lado, se podrá evitar la prórroga forzosa, o el derecho del inquilino a ir ampliando el contrato, independientemente de la duración firmada, hasta 5 años. Con la nueva Legislación –siempre y cuando se establezca esa posibilidad en el contrato- el propietario podrá reservar la vivienda para sí, para un hijo, un padre o madre o cónyuge en caso de caso de divorcio. Por otra parte, se elimina el plazo de 20 días hábiles que había que esperar para instar la ejecución de una resolución judicial o arbitral (sentencia o laudo).

Sin embargo, la notificación en el tablón de anuncios, en los casos en los que no se puede contactar directamente con el inquilino, lejos de ser una solución será un problema y puede retrasar la efectividad del desahucio entre 4 meses y dos años.

Sólo cuando hay acuerdo entre las partes se aceleran los trámites, pero el acuerdo ya era posible antes de esta Ley: arrendador y arrendatario siempre han tenido esa opción, con o sin texto legal.

Los Juzgados están saturados, colapsados, al igual que los servicios comunes de notificaciones y embargos. Es decir, no hay medios, ni agentes, ni días disponibles para adelantar las fechas para señalar las vistas ni el lanzamiento. Los mismos funcionarios y agentes tienen que tramitar más demandas y lanzar a más inquilinos y deudores de hipotecas, por lo que ya para el año 2010 no quedan fechas. Por tanto, los plazos medios para conseguir, vía judicial, un lanzamiento por desahucio por falta de pago seguirán siendo los mismos mientras no haya más medios materiales y personales en los Juzgados.

El Arbitraje es el único “desahucio exprés” efectivo

Desde nuestra experiencia en el mercado de alquiler y la resolución de conflictos entre propietarios y arrendadores, en Arrenta consideramos que haría falta establecer otro tipo de medidas, fundamentalmente en cuanto a medios. Por tanto, en 2009 y 2010, el único “desahucio exprés” realmente eficiente seguirá siendo el del Arbitraje de Derecho, que supone para los propietarios un ahorro medio de 6 meses en tiempo y de más de 5.000 € en esfuerzo económico.

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