Forcadell: Informe Inmobiliario Actualidad y Perspectivas

Nuestra crisis inmobiliaria pierde dimensión, sin que ello niegue que por lo que parece España va a ser uno de los países que va a pasarlo peor. Según el barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas, la vivienda, que fue considerada por una mayoría de ciudadanos como su primer problema, ocupa a finales de 2008 un discreto quinto lugar, mientras el paro, junto a los problemas económicos, se destacan de manera evidente.

Todas la previsiones apuntan al hecho que 2009 siga siendo un año de purga. La actividad económica se está reduciendo en prácticamente todo el mundo. Por lo que se refiere a la duración de la crisis, mientras cada previsión sea peor que la anterior, entendemos que no se puede dar credibilidad a los que sitúan la recuperación ya sea en el segundo semestre de 2009 o a principios de 2010.

¿Qué es lo que ha sucedido? Ya se han dado muchas explicaciones sobre el origen del momento que estamos viviendo cuyo epicentro se sitúa en agosto de 2007 con la crisis de las hipotecas subprime, seguido del famoso 15 de septiembre de 2008 con la quiebra de Lehman Brothers. Pocos deben ser los que con mayor o menor relevancia no atribuyen un papel central al mantenimiento por parte de la Reserva Federal de Estados Unidos de un tipo de interés oficial del 1% durante demasiado tiempo. Un tiempo durante el cual se alimentaba una demanda creciente de activos, muchos de ellos inmobiliarios, provocando un incremento de precios y de la oferta. La concesión de prestamos de modo profuso, alimentando estas tendencias, se encuentra con una subida de tipos de interés provocado por la inflación, con lo que llega la crisis propiamente dicha.

Probablemente lo peor ya pasó, pero la crisis financiera y bancaria se ha convertido en una crisis de tomo y lomo. De Wall Street a Main Street, del mundo de las finanzas a la economía real con cifras de paro escalofriantes.

En definitiva, lo que estamos viendo en este cambio de año es que la inercia no es sólo un concepto aplicable a la ciencia física. Una vez iniciado el proceso, éste sigue de manera inexorable a través de sectores y países con consecuencias contundentes sobre la actividad económica y el comercio internacional, y cuyo exponente principal es el incremento del paro.

Ahora que todos los tipos de interés oficiales están en mínimos históricos, queda poco margen para la política monetaria convencional y, además, en algún momento habrá que pensar en cómo recoger toda la liquidez esparcida. Pero por el momento, visto donde están los tipos de interés, si se quiere contribuir a la lucha contra la recesión, los bancos centrales deben plantearse la posibilidad de tener que adoptar “medidas no convencionales” como la compra directa de obligaciones de empresas o bonos de tesorería.


Más o menos todos los gobiernos han instrumentalizado dos tipos de medidas: por un lado, un importante plan de estímulo económico, mezcla de reducción de impuestos y aumento de gasto público, por otro, un plan de rescate de entidades financieras de definición más complicada y menos uniforme pero con la finalidad común de recuperar la confianza entre las entidades financieras más o menos sanas o convenientemente saneadas.

¿Para cuándo la recuperación del sector inmobiliario residencial, y por ende del sector de la construcción?

En la zona euro y para el conjunto de la actividad económica, difícil será una recuperación dentro de lo que es el primer semestre de 2009, incluso algunos ya dan por perdido el 2010. En cuanto a España, muchos autores suelen vincular la reactivación a la liquidación de viviendas vacías. A pesar de las dificultades, hay quien se ha atrevido a cuantificar ese periodo de recuperación y situarlo entre cuatro y cinco años a contar a partir de la mitad de 2007.

A esperar pues al final de 2011 o 2012, entendiendo que no volveremos a ver un periodo como el de 1994-2006 en muchos años, si es que lo volvemos a ver.

¿Se mantendrá la actual proporción entre alquiler y propiedad?

España se ha desmarcado del resto de la Europa continental en la proporción entre alquiler y propiedad. Del 40% de media europea, a una tasa en España del 11%.

La crisis inmobiliaria se da en toda Europa pero con mayor virulencia donde la propiedad es la regla. La cuestión ahora está en atreverse a adivinar si esta crisis afectará la distribución, y en tal caso, en qué sentido, pero sí podemos ver cuáles son los elementos que pueden influir:

El inmobiliario residencial es el principal destino del ahorro de las familias. Es evidente que en estos momentos se ha producido una pérdida de riqueza importante para los propietarios de activos no financieros, muchos de los cuales son inmobiliarios. La reducción del valor de los pisos invita a ofrecerlos para su alquiler. Una misma cantidad mensual es una retribución porcentualmente mayor para un capital menor.

Otro elemento a tener en cuenta es la acción del Gobierno. No cabe duda que la desgravación fiscal en el IRPF por la adquisición de vivienda constituye el instrumento más visible de la política de vivienda. La desgravación por alquiler no se ha consolidado, pero el elemento más novedoso va a ser la regulación de las Sociedades de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI). Todo paso hacia la profesionalización del arrendador es positivo para la promoción del alquiler. Veremos qué es lo que da de sí.


Fuente: http://www.inmodiario.com